唐山客

物业公司退出难，是影响物业纠纷化解和提升物业服务质量的一大梗阻。近期，山西省、太原市引导建立和规范社区物业的退出机制，让想要实现撤离的物业服务企业、想要更换物业或实现业主自治的业主，乃至想要接手物业服务的第三方，都能做到有据可依。（2月19日《工人日报》）

在现实生活中，有些业主对物业公司的服务不满意，却面临想换却换不了，以及不知道怎么换的尴尬局面。在僵持的关系中，双方相互掣肘，相互“伤害”，导致物业费收不到位，物业服务质量下降，业主的体验越来越差，物业服务进入恶性循环。建立明晰的物业企业退出机制，就是给物业企业定“下课”规矩，给业主更换物业公司提供具体可行的依据，让业主在监督物业企业以及维权博弈过程中掌握更多主动权，同时倒逼物业企业提升履约意识和服务质量。

《民法典》《物业管理条例》等法律法规赋予了业主更换物业企业的权利。按照《民法典》，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。由于法律并未明确物业企业退出的具体情形，而业主的诉求或者“不满点”多种多样，业主可能难以找准更换物业企业的切入点，难以达成共识，难以形成合力。

此外，业主共同决定以及“过半数”业主同意的流程和标准对于一些业主而言也是一个不容易克服的困难。有些社区没有业主委员会、业主大会，即便有业主委员会、业主大会，不少业主也不熟悉相关流程，召集业主开会、取得“过半数”业主同意、共同作出业主决定也不是一件容易的事。

山西省以及太原市出台的物业企业退出办法，详细系统地规定了物业企业履约不到位、侵占业主权益、按合同约定提前解约等退出情形，要求物业企业在符合这些情形时退出住宅小区，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。同时，明确了乡镇（街道）指导业主、业主大会按照法定程序解聘物业服务人的责任。如此，业主就清楚在哪些情况下可以启动更换物业企业的流程，就更容易减少内耗、达成共识，实现精准监督、精准维权。在乡镇、街道的指导帮助下，业主能够少走错路、弯路，提高更换物业企业的效率和成功率。

给物业企业定“下课”规矩，能让业主解约权更明白，同时也给物业企业戴上了监督“紧箍”。能进能出的物业服务语境有助于物业企业摒弃“管理者”思维，摆正位置，增强履约意识，增强对业主的敬畏意识和服务意识，全面优化服务，提升业主的体验和满意度。业主满意了，对物业企业的配合度以及缴费率自然就提升了，这显然是一种双赢的效果。期待更多地方能够学习借鉴山西的物业企业退出管理经验，让物业企业的退出门槛更低、退出渠道更顺畅，也让业主行使更换物业企业的权利更方便、更快捷。